Inwestycje a ryzyko – nieruchomości

Ryzyko związane z inwestowaniem na kredyt

Znaczna część transakcji zakupu nieruchomości jest współfinansowana pieniędzmi z banku, choć coraz więcej mieszkań jest kupowanych za gotówkę. Zaciągając kredyt hipoteczny możemy polec w kilku sytuacjach:

  • Dochód z najmu nie pokrywa raty kredytowej.
  • Ryzyko wzrostu stóp procentowych co dosyć szybko może przełożyć się na punkt wyżej.
  • Zmiana kursu waluty jeśli kredyt zaciągamy w walucie.
  • Konieczność regulowania rat nawet wówczas gdy mieszkanie nie jest wynajęte.

Każdy z tych problemów może nas dotknąć jeśli korzystamy z kredytu na inwestycję. Jedynym rozwiązaniem eliminującym takie ryzyko jest zakup w 100% za gotówkę. Niestety nie każdy może sobie na to pozwolić. Ja zamierzam dążyć do inwestowania za gotówkę, ale póki co będę trzymał się zasady, że rata kredytu nie może przekroczyć 60% kwoty możliwego do uzyskania czynszu.

Zabudowania mieszkalne

Taka żelazna zasada powoduje, że nawet jeśli WIBOR wzrośnie do 10% to ja wciąż nie tracę na tym, nawet jeśli będę miał 3-4 miesiące pustostanu to wciąż do tego biznesu nie dołożę. Problem będzie jeśli to wszystko zdarzy się w jednym czasie. Dlatego zamierzam stopniowo stosunek rata/czynsz zmniejszać. Chcąc stosować taką zasadę należy spełnić kilka warunków:

  • Mieć solidny wkład własny
  • Kupić poniżej wartości rynkowej.
  • Kupić w lokalizacji minimalizującej ryzyko pustostanów.

Ryzyko spadku cen nieruchomości oraz cen najmu

To ryzyko zawsze istnieje, ale w ograniczonym stopniu. Prawdą jest, że na rynku jest jeszcze miejsce na 10-15% spadku cen, ale czy do tego dojdzie? Nie mam pojęcia, ale z upływem czasu to ryzyko maleje, ponieważ oprócz popytu i podaży na cenę wpływa również wartość odtworzeniowa a  ta rośnie ze względu na wzrost kosztów pracy. Dzięki niskiemu stosunkowi raty do wysokości możliwego do uzyskania czynszu jestem w stanie utrzymać rentowność tego biznesu nawet gdyby ceny najmu spadły o 40%.

Ryzyko związane z podatkami oraz politycznymi zagrywkami

Podatkiem którego najbardziej obawiają się właściciele mieszkań na wynajem jest podatek katastralny. Od kilku lat straszą jego wprowadzeniem, a wciąż nie widać go na horyzoncie. Przez najbliższych kilka lat nie widzę szans na jego wprowadzenie, ponieważ jest on nie po drodze inicjatywą takim jak Fundusz Mieszkań na Wynajem, czy budownictwu komunalnemu. Drugim tzw „politycznym ryzykiem” są wszelkiego rodzaju inicjatywy wspierające budowanie na wynajem. Słynny już Fundusz Mieszkań na Wynajem ma w ciągu kilku lat kupić 20 tyś mieszkań na wynajem w największych miastach. We Wrocławiu będzie ich około 4 tyś. To wciąż zaledwie kilka procent rynku mieszkań na wynajem w naszym pięknym Wrocławiu. Tutaj bardziej niż na zagrożenia zwróciłbym uwagę na szanse, ponieważ Fundusz będzie propagował najem jako alternatywę dla posiadania własnego mieszkania.

Czynnik ludzki

Najczęstszym powodem nieudanej inwestycji jest człowiek. W przypadku inwestowania w nieruchomości to właśnie inwestor może najwięcej zawalić. Wyliczmy co można zrobić źle inwestując w mieszkania na wynajem:

  • Wybrać kiepską lokalizację.
  • Kupić mieszkanie nieodpowiadające rynkowemu  zapotrzebowaniu.
  • Przepłacić za mieszkanie.
  • Kupić mieszkanie z lokatorem którego nie będziemy mogli się pozbyć.
  • Kupić mieszkanie z wadami technicznymi.
  • Nie zweryfikować najemcy.
  • Wybrać złego najemce.
  • Zażądać zbyt wysokiego czynszu
  • Nie dbać o komfort najemców
  • Nie dbać o minimalizację pustostanów.
  • Przepłacić za remont (robienie pod siebie zamiast pod wynajem – zaskakująco często się to zdarza).
  • Przepłacić za meble i pozostałe wyposażenie (nie chodzi o to by mieszkanie było puste, ale o to by nie kupować „na pałę”)
  • Wybrać złą ofertę kredytu hipotecznego
  • Nie posiadać wkładu własnego.
  • Nie zadbać o bufor bezpieczeństwa pomiędzy ratą a wartością czynszu.
  • Ulec myśleniu, że każda nieruchomość to dobra inwestycja i popełnić wszystkie wymienione wyżej błędy za jednym zamachem.

Nieruchomości a eliminacja ryzyka inwestycyjnego

Każde z tych ryzyk możemy wyeliminować bo zależą od nas. Na resztę nie mamy większego wpływu, ale możemy ograniczać ryzyko niepowodzenia inwestycji sprawdzając czy nie popełniamy jednego z błędów wymienionych powyżej. Ktoś zwrócił uwagę, że na kilku blogach pisze się o ryzyku inwestowania w mieszkania na wynajem. Przejrzałem te blogi i rzuciła mi się w oczy jedna rzecz. Zarzuty opierane są o analizy i statystyki, które sprawiają, że czytelnik pomyśli: „Boże ile liczb słupków i wykresów to musi być prawda przecież liczby nie kłamią”. Zgadza się nie kłamią i faktycznie średnia rentowność najmu mieszkań to 4-5 % tak jak wskazują krytycy tej formy inwestowania. Zapewniam, że eliminując własne błędy nie mamy szans na taką rentowność. Dzisiaj policzyłem, że aby osiągnąć rentowność 4% musiałbym swoje mieszkania wynajmować za…. 560 zł. Tylko, że takie mieszkania we Wrocławiu bez problemu wynajmuje się za 1000zł. Każdy powinien mieć swój rozum i samodzielnie podejmować decyzję, do tego zachęcam. Jeśli chcesz jeszcze skuteczniej wyeliminować ryzyko inwestycyjne – odwiedź stronę Pawlukowicz aby poznać ofertę związaną z doradztwem dla osób chcących podjąć działania inwestycyjne w tym sektorze.

Kategoria: Inwestycje Mieszkaniowe Tagi: , , ,

Sprawdź:

Czym się kierować przy wyborze mieszkania? Czym się kierować przy wyborze mieszkania?
Rynek nieruchomości a finanse Rynek nieruchomości a finanse
Jak finansować mieszkanie? Pomysły dla młodych Jak finansować mieszkanie? Pomysły dla młodych
W co warto inwestować? W co warto inwestować?

Zostaw Komentarz:

Submit Comment

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.